不動産屋が教える『不動産投資物件の選び方』

投資物件で大切なのは4点です。

  • 利回り
  • ニーズ
  • 修繕費
  • 賃貸終了後

それでは、順番に解説して参ります。

 

.利回り

まず、利回りは言い換えると

 

購入価格と賃貸収入のバランスを客観的に考える

 

と言うことです。

 

 

利回りが悪いと言うことは、

購入金額と賃貸収入のバランスが悪いと言うことになります。

 

.ニーズ

いくら、購入時に高利回りでも3年で空室が止まらない状況では意味がありません。

 

地元の話や

近隣の賃貸物件の数や築年数

 

あとは、

周辺の大手企業の雇用展望などを見極めます。

注意するストーリーは、近くに新築の賃貸物件の建設ラッシュが始まり、更に地元の企業が大規模なリストラを行った場合は、空室が止まらない状況になります。

ですので必ず購入時には、

すべての確認を行ってください。

企業の展望は、この時代ハッキリ言ってわかりません。

 

偽装問題や不祥事で一気に倒産に追い込まれる時代です。

 

ですので

大手企業を計算に入れなくてもニーズが維持できるのか?

と考えてみてください。

 

.修繕費

一番読めないのが、この修繕費です。

 

しかし、メンテナンスの記録で給排水はコントロールが出来る物件が増えていると思います。

あとは、メンテナンス重視の建物であるかと言うことも大きなポイントになります。

隠蔽でなく、点検口やメンテナンススペースの確保などです。

 

建物用の水道がエントランスや各階に設置されているような物件は、比較的にメンテナンススペースにも配慮がある場合が多いです。

基本は、水回りのトラブルの注意と、古くなった設備の入れ替え費用がどれぐらいかかるのかも、計算に入れましょう。

.賃貸終了後

賃貸終了後どうするのか?

これも実は大きな問題です。

収益物件を購入される際に建物の現在の解体工事価格を計算に是非入れてください。

収益物件の解体費用は高いです。

老朽化して入居者が集まらなくなると収益物件としての役目を終えます。

 

土地を転売するにしても解体工事費用は最重要ポイントです。

 

賃貸収入でキープしてきた利益も最後に無くなってしまうかもしれません。

 

また子どもに相続した場合も、土地代金から解体費用を差し引いて転売した場合、家賃収入と購入費用を通算して赤字の可能性もあるのです。

転売しなくても、そのまま廃墟として放置しておくことも出来ませんので、必ず最終着地点までを考えた上で購入を決めましょう

なお、弊社では購入前の収益物件のコンサルティング業務も取り扱っております。

 

お客様からは、

『物件を紹介してきた不動産屋は伍代さんのようなことひとつも言わなかった』

などとよくおっしゃられます。

収益物件の目利きとは、

築地の魚の目利きと同じだと思います。

プロの目利きを利用してみるのも大切な視点です。

不動産会社は大手の方が『しっかり』してる?

まず

『しっかり』

の議論の前に

大手不動産会社の主要な土地取引額は平均5億円を超えている物件が中心ですので、5億円未満の価格帯の土地売買は、弊社の様な地元の中小企業が対象となることをご承知おきください。

お客様は、大手不動産会社に一度はご相談する方が多いのですが結果として、

  • 大手不動産会社へ行ったがあまり相手にされなかった!
  • 後から来た別のお客さんを優先された!
  • 電話が音声ガイダンスで、毎回イライラする!

と弊社を選ばれるお客様は、大変多くみえます。

例えるなら、大手不動産会社は、『Louis Vuitton』『Rolex』『Mercedes Benz

というブランドですので当然、銀座の一等地や大型都市開発などが主要な仕事となります。

大手銀行でも、

大口顧客に対する窓口対応は全く違うことは言うまでもありません。

弊社ではお客様1人1人とじっくりと腰を据えて話し合い、

お客様にとっての【最善】をご提案できるよう地元企業として

丁寧に応対させていただくよう心がけております。

不動産屋が教える【南向き】について

 

南向き

東向き

などなど、土地をお探しのお客様は皆さん気にされています。

でも、そもそも南向きとは?

南向きの定義とは?

玄関が南向き?

家の正面が南向き?

道路に面している所が南向き?

 

 

正解は、

建物の一番広範囲な開口部が向いている方向で判断をします。

簡単に言うと、大きな窓がたくさんある面がどちらを向いているか?

 

それが、南なら南向きとなります。

なら、あなたの自宅は何向きでしょうか?

 

でも、何向きだけではダメです

南向きでも、南に側に、高層の建築物や、大きな森などがあれば

日当たりは制限されてしまいます。

ですので、その点をよく注意して物件を選びましょう

更に、南向きだけでなく

大切なのは、北側の風通しが大切です。

北側に森や構造物が密集している場合には、注意が必要です。

コケやカビ、腐食などに影響が出ます。

建物の配置をずらしたり、コンクリートの犬走を打ったりして

湿気に備えますが、それでもやはり湿っぽくなりますので、北側の風通しなども注意が必要です。

 

 

そして、あなどれないのが

西日です。

夏の夕方でも暑い、暑い

そして、光の強さがスゴい

 

目が開けていられない強さがあります。

でも、個人差があります。

 

私の友人は、西日の黄色い日差しが好きと言います。

また、お仕事で夜勤が多いお客様は、南向きではない土地を好まれます。

日当たりが良すぎると昼間に寝られないと言います。

 

それで、さらに価格も安くなるのなら、日当たりはまったく気にしませんと言われるお客様もいます。

ですので、日当たりは

十人十色なので、皆さんのご希望をお伝えください。

間違っても、誰かが言った都市伝説を信じないでください。

 

科学で証明できないことに振り回されて、大きな損をする人は現代でも多いのでお気をつけください。

不動産屋が教える【測量】について

 

『また、測量やるの?』

 

よくお客様に、聞かれるこのフレーズ

杭もしっかり残り、建築してまだ10年、ブロックもコンクリート擁壁も、

全く問題なくしっかりしていても、おこないます。

『なんで?』

一生の買い物である不動産売買では、境界は本当に大切です

『少しずれていました』ではすみません。

 

ブロック塀が境界からはみ出していたとか、逆に入り込んでいたなどを

細心の注意を払い確認し、更に新しく購入された方の為に隣地の確認の印鑑を押印していただきます。

越境があれば、覚書などを交わします。

 

ですので、売却時に再度必ず測量を行います。

費用も発生を致しますが、トラブルを回避するためにはとても大切なことです。

不動産屋が教える【不動産の価格】

皆さんは、土地の値段がどうやって決まるかご存じですか?

大体の部分は、皆様の知っている通りです。

しかし、ここでは少し詳しく解説します。

まず、第1は近隣相場が基本になります。

売却する土地のエリアで、近年の売却事例を探して、相場の上限と下限を確認します。

 

仮にですが

安くて坪当たり47万円

高くて坪当たり52万円

としましょう

相場が判明したら、個別の土地の事情です。

土地の形は?

※旗竿地など様々あります。

用途指定はなにか?

※建てられる建築物の規制を確かめます。

再建築が可能であるか?

※接道状況によって再建築不可の場合あり

道路との高低差はあるか?

※土留めコンクリート擁壁などが必要か、または既設の土留めの耐久性に問題がないか確認します。

越境物はないか?

※隣地のブロック塀や、屋根の日差し、埋設配管、電柱などを確認します。

土壌汚染の可能性はないか?

※過去の地歴を調べて、工場や産廃施設、資材置き場としての利用の有無を調査します。

軟弱地盤ではないか?

※過去に沼、池、用水路で無かったかの確認

構築物や残留物がないか?

※柵やフェンス、物置小屋、などの状況を確認します。

近隣の状況は大丈夫か?

※ゴミ屋敷や騒音おばさん、有害施設などは近くにないかを確認します。

特殊事情を確認します。

※近隣での事件事故、敷地内での時間事故を確認します。

日当たりの確認をします。

※南向き、東向きなどの確認をします。

周辺環境の確認をします。

※雑木林などが隣接していないか、騒音はあるか、水路はあるか、歩道はあるか、通行量は多いか、臭いはないか、街灯はあるか、コンビニやスーパーなどは近くにあるか、学校までの距離はどうか、交通機関へのアクセスはどうか、生活道路は暗い夜道ではないか、など様々な弊社のチェックリストを確認します。

などなど、まだまだ書ききれませんが、土地のチェックを行います。

そして、相場の最高点からネガティブ項目の引き算となります。

しかし、相場の最低点の物件を確認して、同一条件の場合に、その金額を下回らない範囲での引き算となります。

※土地の条件に応じて、相場の最高点を越える状況もございます。

言うなれば、比較減点法及び比較加点法で算定をしています。

※弊社の比較法は明解で不動産業界でもまだ珍しく、同業者の方からの視察やレクチャーの希望もあります。

このような、適切な基準によって価格が決まります。

そして、最終的には、売り主様との話し合いの中で価格を決定し、買取りか仲介(委託販売)を決めます。

買手様の中には、相場より高くてもいいから、絶対に買いたいとの希望もあります。

子どもの教育上、時期を延期できないお客様や、

このエリアを気に入って、ぜひこのエリアで購入したいなど様々です。

 

土地の価格の決定は、とても複雑で繊細なものとなりますので、興味のある方は一度査定をしてみてはいかがですか?

不動産屋が教える【境界】について

不動産でよく聞く言葉

『境界』

土地と土地に境界杭を打ち込み

土地の境界線を明らかにします。

自分の土地を確認してみてください。

杭はありますか?

では、自分の土地の杭は何本あるか知ってますか?

土地が四角だから、4本というわけではありません。

様々な土地の形状をしていますので、それに応じて杭の数が変わります。

杭がなければ、不動産売買の際に杭を新たに打ちこまなければなりません。

打ちこんだら、次は隣地の立ち合いです。

境界は、隣地の同意があって初めてその意味を持ちます。

ですので、日頃から杭が目視で確認できることが近隣トラブルをなくすこととなります。

後日、境界杭を設置したら争いのタネになりますのでご注意ください。

いざとなれば土地を売ればいいとよく聞きますが、不動産は仕込みに時間がかかりますので

売却の準備を早期から始めることは終活にもなります。

残された子供が、先代の相続、測量、境界の立ち合いなどやるのは、相当大変な作業になります。

是非、皆さん まずは、杭と土地の名義の確認から始めてください。

不動産屋が教える【資格・許認可】資格がないと出来ないの?

不動産登記・・・司法書士

農地転用・・・行政書士

地目変更・・・土地家屋調査士

確定申告・・・税理士

建築確認・・・設計士

不動産取引・・・宅地建物取引士

 

とにかく、不動産関連では各種士業が活躍いたします。

しかし、すべて本人が行うことであれば資格はいりません。

もう一度言います。

自分でやれば、不動産登記も、確定申告もすべて出来ます。

例えるなら、医師免許がなければ、第三者の手術は出来ませんよね?

でも、自分で自分のお腹を切って手術をするのに資格はいりません。

しかし、第三者から報酬をもらって代理行為を行うためには、資格や許認可が

必要となります。

自分で家を建てるなら、資格はいりません

しかし、第三者の家の建築を、報酬をもらって建てるなら資格と許認可が必要になります。

最近DIYが流行りですけど、資格や許認可は必要ではありません。

ですので、すべてを自分で行うことは出来ます。

士業にお金を払うのはもったいないと、最近ではすべて自分で行う方も増えています。

しかし、自分でやり始めて、仕事量の多さや難しさや経験などの壁にぶつかり、士業に依頼される方も多いのが現実です。

 

一度勉強をされた分、打ち合わせはスムーズに進むことが出来ます。

士業に依頼することは、飲食店で食事をすることに近いのかもしれません。

自分で作ることができるが、外食に行く。

理由は、様々ですよね。

 

美味しいから、安いから、時間がないから、記念日だから、テレビで紹介されたから

などなど、

 

では士業を頼む場合は、よくわからないから、時間がない、間違えると大変そう、面倒くさいなどが多くある理由です。

クルマ好きの人達であれば、プロでなくてもすべて修理から車検まで行う人もおられるのですが、不動産関連はなかなか自分では難しいのが現実ですね。

『ETC型ショッピングカート』

 

伍代です。

皆さんは、スーパーに買い物に行かれますか?

最近は、レジの混雑を避けるために、様々な取り組みをみかけます。

セルフレジ、支払自動機、などです。

そして、いま弊社が研究開発している

ETC 型ショッピングカート

これは、まず、ショッピングカートのカードリーダーに

クレジットカードを差し込みます。

そして、スーパーの入り口のゲートをくぐり、入店情報が店に入電されます。

商品には、特殊装置が付けられ出口付近のゲートを通過するとクレジットカードに請求がされるというものです。

 

これで、レジを待つと言う文化がなくなります。

昔話として、

『むかしは、ひとつひとつ手で入力していたから時間がかかったんだよ』

 

なんて親子の会話になることでしょう

 

それはまるで、

『パワーショベルのない時代に、どうやって手作業でこんなことが出来たのだろう』

 

と思うことと同じ時代が来ます。

 

 

このシステムが完成したら、まずはスーパーに導入します。

 

その後、コンビニでは、買い物カゴに取り付けます。

 

同時に研究開発しているのがアミューズメントパーク用です。

これが上手くいくと、

もう待ち時間が無くなります。

入場券を買う為に並ぶことも無くなります。

 

スマホを持ってゲートを通過するだけで、元々の登録情報を入力するだけで通過課金されます。

 

いまこの登録情報の共有化をグループ化して国内の最大手グループへのチューンが試作段階です。

アトラクションに並ぶと言うことは無くなります。

厳密に言うと数分になります。

スマホで乗りたいアトラクションにチェックを入れれば、

あとは、自動でスケジュールが決まり、時間にそこに移動すると言うことになります。

病院の待ち時間も無くなります。

 

問題点は、予約システム自体はあるのですが全く機能していないのが現状です。

 

理由はユーザーが検査に回されて、

再度診察になる場合など

時間がズレてしまうことや

消化人数と予約システムとがアナログでしか繋がっておらず、

 

情報伝達の遅れが管理されないのでユーザーに時間の変更が反映されないことです。

 

そして、一番ムダなのが会計の待ち時間、診療内容が入力されて、事務方がそれを確認して診療報酬が確定して、順番に会計をする。

 

診察が終わったら、

その場で処方箋をもらい

帰ればいいのです。

 

請求は確定したら、明細はメールで届きます。

 

請求はクレジットカードにされます。

 

それだけです。

時代の変化はもう、そこまで来ています。

平成維新は、統治システムの改革ではなく、

 

まさに、情報革命であると言えます。

『タイムマシーン』

妄想理化学研究所の伍代です。

 

誰でも一度は考えるタイムスリップ

あのときに戻れたらな・・・

 

そうなんです。

そこで、その先のテーマを研究してみましょう

『ジャンボ宝くじ』

『タイムマシーン』

妄想理化学研究所の伍代です。

 

誰でも一度は考えるタイムスリップ

あのときに戻れたらな・・・

そうなんです。

そこで、その先のテーマを研究してみましょう

『ジャンボ宝くじ』

なんとあなたは、年末ジャンボ宝くじの当選番号を暗記して、タイムスリップに成功しました。

さて・・・

 

どうやって買う?

売り場に電話しまくる?

みずほ銀行に聞く?

 

おいおい

そもそも、ホントに買えるのか?

 

タイムスリップしたら、すべてはパラレルワールドで、そもそもその番号は、当選番号ではなくなるのではないか?

 

さて、あなたならどうしますか?

次にタイムスリップあるあるは、自分のいつの時代に戻るかです。

おっと、説明を忘れていました。

 

前提は、同じ時代に二人自分がいるのではなくて、自分の人生を巻き戻して始められるパターンの方です。

※注意※

近所のおばちゃんに聞いたら、戻らなくていいから、北川景子に生まれ変わらせてとお願いされたので、後日検討させていただきます。

仮に小学生に戻って、何をどうやり直しますか?

勉強をしっかり?

運動をしっかり?

果たして、すべて上手くいくでしょうか?

 

この先は個別の妄想でお願いします。

次は、単にタイムスリップするパターンです

歴史変えちゃうぜい!

戦国時代にあなたは、タイムスリップします。

何かひとつだけ、持っていくことか出来ます

あなたは何を持っていきますか?

お金持ちの社長さんは、自転車と答えました。

俺は、自転車があれば天下を統一出来るとおっしゃっておりました。

パワーショベル?

戦車?

皆様のアイディアをお待ちしております。

さて、話は全く、バラバラですが

そろそろ講義を終了致します。

 

皆様、ありがとうございました。

良い一日を

電卓と九九

どうも、安定した実績

進学率の高さ、家庭教師の伍代です。

今日のテーマは、ズバリ電卓です。

ねえ?電卓あるのに、九九を暗記する必要ある?

 

九九は、習った方がいいけど

暗記する必要はもうなくなったと思う

こう言うものがあるんだよって教える

どのみち、6667×6667は電卓使うでしょ?

電卓の無い時代に、九九は当然必要だよね

でも、あるならどうなんだろう?

電卓があるなかで、テストで計算をさせる

電卓で済ませ、違う領域の勉強をさせる方が良いのではないか?

漢字も同じで、不思議だなと思うけど

変換して文章は作れるけど、手で書けない

でも、漢字はわかる

この仕組みに関しては後日レクチャー致します。

ナビの時代になってから、

地図見ない

スマホの時代になってから、

CD買わない

旅行ガイド買わない

カメラ買わない

グルメ本買わない

雑誌買わない

レンタルもあんまり行かない

辞書で調べない

新聞読まない

家の固定電話不要

そう言えば電話減った

 

ファックスって何?

九九を覚えてる人

電卓使えない人

この方が良くないと思うけど、

皆さんはどっち?