不動産屋が教える『不動産投資物件の選び方』

投資物件で大切なのは4点です。

  • 利回り
  • ニーズ
  • 修繕費
  • 賃貸終了後

それでは、順番に解説して参ります。

 

.利回り

まず、利回りは言い換えると

 

購入価格と賃貸収入のバランスを客観的に考える

 

と言うことです。

 

 

利回りが悪いと言うことは、

購入金額と賃貸収入のバランスが悪いと言うことになります。

 

.ニーズ

いくら、購入時に高利回りでも3年で空室が止まらない状況では意味がありません。

 

地元の話や

近隣の賃貸物件の数や築年数

 

あとは、

周辺の大手企業の雇用展望などを見極めます。

注意するストーリーは、近くに新築の賃貸物件の建設ラッシュが始まり、更に地元の企業が大規模なリストラを行った場合は、空室が止まらない状況になります。

ですので必ず購入時には、

すべての確認を行ってください。

企業の展望は、この時代ハッキリ言ってわかりません。

 

偽装問題や不祥事で一気に倒産に追い込まれる時代です。

 

ですので

大手企業を計算に入れなくてもニーズが維持できるのか?

と考えてみてください。

 

.修繕費

一番読めないのが、この修繕費です。

 

しかし、メンテナンスの記録で給排水はコントロールが出来る物件が増えていると思います。

あとは、メンテナンス重視の建物であるかと言うことも大きなポイントになります。

隠蔽でなく、点検口やメンテナンススペースの確保などです。

 

建物用の水道がエントランスや各階に設置されているような物件は、比較的にメンテナンススペースにも配慮がある場合が多いです。

基本は、水回りのトラブルの注意と、古くなった設備の入れ替え費用がどれぐらいかかるのかも、計算に入れましょう。

.賃貸終了後

賃貸終了後どうするのか?

これも実は大きな問題です。

収益物件を購入される際に建物の現在の解体工事価格を計算に是非入れてください。

収益物件の解体費用は高いです。

老朽化して入居者が集まらなくなると収益物件としての役目を終えます。

 

土地を転売するにしても解体工事費用は最重要ポイントです。

 

賃貸収入でキープしてきた利益も最後に無くなってしまうかもしれません。

 

また子どもに相続した場合も、土地代金から解体費用を差し引いて転売した場合、家賃収入と購入費用を通算して赤字の可能性もあるのです。

転売しなくても、そのまま廃墟として放置しておくことも出来ませんので、必ず最終着地点までを考えた上で購入を決めましょう

なお、弊社では購入前の収益物件のコンサルティング業務も取り扱っております。

 

お客様からは、

『物件を紹介してきた不動産屋は伍代さんのようなことひとつも言わなかった』

などとよくおっしゃられます。

収益物件の目利きとは、

築地の魚の目利きと同じだと思います。

プロの目利きを利用してみるのも大切な視点です。

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