豊田の不動産屋【伍代】が教える『不動産の価格』

皆さんは、土地の値段がどうやって決まるかご存じですか?

大体の部分は、皆様の知っている通りです。

しかし、ここでは少し詳しく解説します。

まず、第1は近隣相場が基本になります。

売却する土地のエリアで、近年の売却事例を探して、相場の上限と下限を確認します。

 

仮にですが

安くて坪当たり47万円

高くて坪当たり52万円

としましょう

相場が判明したら、個別の土地の事情です。

土地の形は?

※旗竿地など様々あります。

用途指定はなにか?

※建てられる建築物の規制を確かめます。

再建築が可能であるか?

※接道状況によって再建築不可の場合あり

道路との高低差はあるか?

※土留めコンクリート擁壁などが必要か、または既設の土留めの耐久性に問題がないか確認します。

越境物はないか?

※隣地のブロック塀や、屋根の日差し、埋設配管、電柱などを確認します。

土壌汚染の可能性はないか?

※過去の地歴を調べて、工場や産廃施設、資材置き場としての利用の有無を調査します。

軟弱地盤ではないか?

※過去に沼、池、用水路で無かったかの確認

構築物や残留物がないか?

※柵やフェンス、物置小屋、などの状況を確認します。

近隣の状況は大丈夫か?

※ゴミ屋敷や騒音おばさん、有害施設などは近くにないかを確認します。

特殊事情を確認します。

※近隣での事件事故、敷地内での時間事故を確認します。

日当たりの確認をします。

※南向き、東向きなどの確認をします。

周辺環境の確認をします。

※雑木林などが隣接していないか、騒音はあるか、水路はあるか、歩道はあるか、通行量は多いか、臭いはないか、街灯はあるか、コンビニやスーパーなどは近くにあるか、学校までの距離はどうか、交通機関へのアクセスはどうか、生活道路は暗い夜道ではないか、など様々な弊社のチェックリストを確認します。

などなど、まだまだ書ききれませんが、土地のチェックを行います。

そして、相場の最高点からネガティブ項目の引き算となります。

しかし、相場の最低点の物件を確認して、同一条件の場合に、その金額を下回らない範囲での引き算となります。

※土地の条件に応じて、相場の最高点を越える状況もございます。

言うなれば、比較減点法及び比較加点法で算定をしています。

※弊社の比較法は明解で不動産業界でもまだ珍しく、同業者の方からの視察やレクチャーの希望もあります。

このような、適切な基準によって価格が決まります。

そして、最終的には、売り主様との話し合いの中で価格を決定し、買取りか仲介(委託販売)を決めます。

買手様の中には、相場より高くてもいいから、絶対に買いたいとの希望もあります。

子どもの教育上、時期を延期できないお客様や、

このエリアを気に入って、ぜひこのエリアで購入したいなど様々です。

 

土地の価格の決定は、とても複雑で繊細なものとなりますので、興味のある方は一度査定をしてみてはいかがですか?

 

 

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