株式会社伍代

よくある質問

売却編

目次

1.大手不動産会社の方が『しっかり』している?

2.買取り相談をしているところを誰にも見られたくないのですが。

3.たくさん店舗がある不動産会社の方が早く売却できるのでは?

4.どうして、高く買い取れるの?

5.不動産査定は無料ですか?

6.売却する事を決めないと価格は教えてもらえないの?

7.不動産の値段ってどうやって決まるの?

8.仲介と買取りの違いは?

9.買取しかしてないの?仲介は?

10.ローンが残っていても売却は可能でしょうか?

11.売ってもローンが残ってしまうのですが。。。

12.県外の土地も売却してもらえるの?

13.売却を依頼するときの媒介契約について教えてください。

14.土地売買の諸経費を教えてください。

15.標準的な一戸建ての解体の値段を教えてください。

16.今の坪単価、この先の予想坪単価を教えてください。

17.今後の不動産の値上がりや値下がりの見通しや動向を教えてください。

18.境界って大切なの?

19.測量は必ずやらなければダメなの?

20.売却までの流れを教えてほしい

21.不動産売却について知識がありません。詳しく教えてもらえますか?

22.不動産売却で近所の人にいろいろ言われたくない。

23.不要な家財ばどうすればいいの?

24.現状のまま引き渡し出来ますか?

A

まず『しっかり』の議論の前に、大手不動産会社の主要な土地取引額は平均5億円を超えている物件が中心ですので、5億円未満の価格帯の土地売買は、弊社の様な地元の中小企業が対象となることをご承知おきください。

お客様は、大手不動産会社に一度はご相談する方が多いのですが結果として、
「大手不動産会社へ行ったがあまり相手にされなかった!」
「後から来た別のお客さんを優先された!」
「電話が音声ガイダンスで、毎回イライラする!」
と弊社を選ばれるお客様は、大変多くみえます。

例えるなら、大手不動産会社は、『Louis Vuitton』『Rolex』『Mercedes Benz』というブランドですので当然、銀座の一等地や大型都市開発などが主要な仕事となります。

大手銀行でも、大口顧客に対する窓口対応は全く違うことは言うまでもありません。 弊社ではお客様1人1人とじっくりと腰を据えて話し合い、 お客様にとっての【最善】をご提案できるよう地元企業として 丁寧に応対させていただくよう心がけております。

A

最近の流行りとしてインターネットで複数の不動産会社へ査定が頼める【一括査定】があります。
確かに複数の業者さんに一括して査定を依頼できてすごく便利に感じるかもしれません。

しかし、一括査定にもデメリットがあります。

評判が悪い不動産会社を選んでしまう可能性がある。
申し込みと同時に複数の不動産会社からの営業電話がかかってくる。
複数の不動産会社への対応をしなければならない。
などある程度の知識を持ち
ご自身の判断で不動産会社を選別できる人は一括査定も問題ないと思います。

ただし、中には他の業者に先行して専任媒介契約を結ぶことを目的に、査定金額を高めに記載する業者もいるため
注意が必要です。

現在の一括査定ビジネスは結論として、お客様のハートを掴むために机上査定でなるべく高く査定を行い、
業者として決定してもらい、現地査定で諸事情を並べることで金額を適正価格まで下げるのが
トレンドですのでご注意ください。

A

不動産業者は【専任媒介契約】【専属専任媒介契約】にて不動産の仲介をお客様から依頼された場合
『指定流通機構-レインズ-』へ登録する義務がございます。この『指定流通機構-レインズ-』は売主様保護の観点から不動産の流通を促す為に登録するものです。

一般に不動産会社は 『物件を探しに来る』お客様に対して、自社でご提案できる物件がない場合
多くの不動産会社は『指定流通機構-レインズ-』へアクセスし物件を検索することになります。

つまり、媒介契約の内容が【専任媒介契約】か【専属専任媒介契約】であれば、あなたが1社へ依頼した売却物件であってもどの不動産業者も媒介へ介入できます。

さらに弊社では独自の販売網で物件の斡旋及び販売を行っていますので、インターネットの時代において店舗の数は全く関係ありません。

A

店舗運営費用を抑えてインターネット中心の集客を行うことで、高価買取をすることが出来ます。

A

伍代による査定はもちろん無料となっております!
こちらのお問い合わせページから、お気軽にお問い合わせください。

A

そんなことはございません。
売却を決めていないお客様でもお気軽に弊社の無料売却査定をご活用ください。

査定方法には
【机上査定】と【訪問査定】とございます。

お客様のご都合に合わせてお選びいただけます。

  • 今後の為に売却価格を知っておきたい。
  • 離婚になるかもしれないので売却価格を知っておきたい。
  • 売却時期は決まっていないがとりあえず価格だけ。
    など上記のような理由でご利用いただく方はたくさんいらっしゃいます。

机上査定とは?
机上査定では、実際の物件の訪問調査は行いません。
【対象物件の住所・地番・登記情報・周辺の類似物件の売出事例・周辺の成約事例・対象エリアの市場動向】
をもとにおおよその金額にて査定額を算出いたします。

訪問査定とは?
伍代スタッフが実際に物件へ伺います。
中古住宅の場合は【間取り・リフォームの必要性・建物の損傷劣化の程度・増改築歴の有無 土地については・道路と敷地の関係・境界杭の有無・越境物等の確認・周辺環境の確認】などを細かく調査させていただくことで金額を算出いたします。

A

第1は近隣相場が基本になります。
売却する土地のエリアで、近年の売却事例を探して、相場の上限と下限を確認します。
相場の調査が終わったら、個別の土地のチェックを行います。そして、相場の最高点からネガティブ項目の引き算となります。 最終的には、売り主様との話し合いの中で価格を決定し、買取りか仲介(委託販売)を決めます。

買手様の中には、相場より高くてもいいから『絶対に買いたい』との希望もあります。
子どもの教育上、時期を延期できないお客様や、このエリアを気に入って、ぜひこのエリアで購入したいなど様々です。

土地の価格の決定は、とても複雑で繊細なものとなりますので、興味のある方は一度査定をお勧めいたします。

A

買主との間に入って話をまとめてもらうのが【仲介】
より高く不動産を売却したい方に向いています。

不動産屋に買ってもらうのが【買取】
急いで不動産を売却したい方に向いています。

詳細はこちらをご確認ください▼
https://www.godai-go.jp/

A

弊社では、買取りから仲介まで、 お客様のニーズに合わせて柔軟に対応いたします。
その他にお客様の様々なご要望にも、すべて対応致します。 忙しくて複数の業者さんに依頼する時間がない・・・

そんなお客様の声にお応えして 伍代ではワンストップサービスを行っております。
転居先の手配、引越業者のご紹介、解体工事、測量、相続手続き など面倒な手続きはすべてお任せください。

A

もちろん売却は可能です。

自宅を売却する際に住宅ローンの残債が残っていることが普通です。
ただし、抵当権が抹消できないと売却ができない為、抵当権の抹消がカギになってきます。
もちろん売却価格がローンの残債を上回れば、抵当権は抹消出来ます。

一方で問題となるケースは、売却想定価格よりも住宅ローンの残債額が大きい場合です。
この場合は、弊社において複数のご提案をさせて頂きますので直接お問い合わせ下さい。

A

伍代では売却後に残債が残る場合、金融機関との交渉を代行いたします。

売却しても残債が残る場合、圧倒的な実績のある伍代が代行して、減免や担保解除等への交渉をパワフルに行います。

A

原則弊社でお取り扱いさせていただいているエリアは 【豊田市】【名古屋市緑区】となっております。
ただし、県外の土地でも売却事例がございますので 詳細はお気軽にご相談ください。

A

仲介会社へ物件の売却を依頼するにあたり、 媒介契約を締結する必要があります。

不動産媒介契約には、3種類の契約形態があります。
【一般媒介契約】【専任媒介契約】【専属専任媒介契約】

どの媒介契約も基本的な内容は同じですが、売主への販売状況の報告の頻度、売主が自ら買主と直接売買契約ができるかどうかなど、それぞれの特徴があります。

A

弊社では、査定と同時に諸経費も算出致しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

A

約150万円から約200万円です。

車庫などの構造物、擁壁の有無、家屋内残留物によっても変わりますので詳細は弊社までご確認ください。

A

お客様によく聞かれる質問です。

今の坪単価は査定の通りですが、今後の予想は対象エリアの開発動向などを中心に助言いたしますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

A

不動産業界の動向では、東京オリンピックまでは、土地価格は、都心では値上がりし、郊外では横ばい傾向にあるとされています。しかし東京オリンピック後は、人口減少などの影響から不動産価格の急激な下落が始まるとの見方が主流です。

A

不動産でよく聞く言葉に 『境界』 という言葉があります。
土地と土地に境界杭を打ち込み 土地の境界線を明らかにします。

まずは 自分の土地の杭、土地の名義人が誰になっているか を確認してみてください。
杭はありますか?自分の土地の杭は何本あるか知ってますか?土地が四角だから、4本というわけではありません。 様々な土地の形状をしていますので、それに応じて杭の数が変わります。杭がなければ、不動産売買の際に 杭を新たに打ちこまなければなりません。隣地の立会いも行わなければなりません。 境界は、隣地の同意があって初めてその意味を持ちます。

日頃から杭が目視で確認できることが近隣トラブルをなくすこととなります。

A

杭もしっかり確認でき、建築してまだ10年、ブロックもコンクリート擁壁も、 全く問題なくしっかりしていても、おこないます。

一生の買い物である不動産売買では、境界は本当に大切です。
『少しずれていました』ではすみません。

ブロック塀が境界からはみ出していたとか、逆に入り込んでいたなど細心の注意を払い確認し、更に新しく購入された方の為に隣地の確認の印鑑を押印していただきます。 越境があれば、覚書などを交わします。

費用も発生を致しますが、トラブルを回避するためにはとても大切なことです。

A

まず、一般的な不動産の売却までの流れを表に致しました。
実際は、測量、解体工事、引越し準備、銀行融資 など物件ごとに違いがありスケジュールは様々ですが ご参考までにご確認ください。

A

もちろんです。

不動産売却のことを詳しく知っておきたいというお客様には 伍代オリジナル小冊子
『2時間でまるわかり、不動産の基本を学ぶ』をプレゼントしております。

またお打ち合わせでは、売却が初めてのお客様にも、わかりやすくご説明できるよう心がけております。

伍代オリジナル小冊子をご要望の方はお気軽にお問い合わせください。

A

不動産オーナー様が皆様、言うことがあります。
『近所の人に、色々言われたくない』『売ったお金の使い道がない』など本当に多くある理由です。

伍代では新しいサービスとして【あしなが不動産】を始めました。
不動産を売却し、その売却代金の一部または全額を寄付する。
寄付する社会貢献団体は、あしなが育英会を始め、オーナー様が自由に決めることが出来ます。

この方法であれは、近所の声やお金の使い道に困る事もなく、さらに日本の成長戦略にも一致をする事が出来ると考えます。

A

伍代は、古物商の許可業者ですので、家具や電化製品などの日用品から絵画や美術工芸品に至るまで家財ごとの買取りも可能です。

お気軽にご相談ください。

A

伍代では、お客様の不動産を現状のまま買取りさせていただきますので、雨漏や建物に故障等がある場合でも大丈夫です。

相続編

目次

1.相続税を現金で払えない場合、土地を売らなければいけなくなると思うのですが、 そういう時どうしたらいいかを教えてください

2.相続で遺留分の計算をしていますが、土地の査定だけをお願いすることは出来ますか?

3.相続で、両親がどこの土地を所有しているのかわからない。

A

相続税は『相続があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内』に一括して現金で収めなければなりません。

相続したけれど、相続税が払えないとう場合の対処法は3つあります。

  • 延納を申請をする。
  • 物納をする。
  • 不動産を売却し現金で支払う。といった3つの方法がございます。

まず【延納を申請をする】
ですが、基本的には相続税は一括で支払う必要がある為 延納するには延納申請を納期限までに税務署へ提出する必要があります。

認められれば最長で20年の分割払いが可能です。
一括で多額の相続税を支払わなくていいというメリットがありますが、延納期間中は延納税額に利子税がかかります。

次に【物納をする】
ですが、現金で一括して支払うことが難しい場合、一定の条件を満たせば延納が認められていますが 延納でも支払うことが難しい場合、物納が認められています。ただし、デメリットとして物納申請は難しく物納が認められるまでは利子税が発生すること。

不動産は市場価格ではなく、相続税を申告した時の評価額で評価されることとなります。 更にこの場合は自らの住んでいる自宅から物納となる場合がございますので、注意が必要です。

そして肝心の本題【不動産を売却し現金で支払う】
ですが、前述した通り相続税は相続を知った日の翌日から10ヶ月以内に一括して納付する必要があります。
基本的には10ヶ月以内に売却し、代金の決済を行えば売却した資金を相続税に充当することができるでしょう。

10ヶ月以内に売却ができなかった場合は、延納の申請などの手続きを行わなければなりません。

ただし、

  • 『相続税が支払えればいい』
  • 『早く売却しなければ』という思いから、焦って不動産価格を下げ安く手放すのはもったいないです。

相続した不動産を売却して相続税を支払うメリットは以下の2点が考えられます。

  • 高く売却できれば、相続税を支払っても現金が手元に残る。
  • 不動産売却の際にかかる譲渡税の軽減。
    通常不動産を売却した場合譲渡所得がかかります。

譲渡所得の金額(売却益の金額)
= 売却代金 -(取得費+譲渡費用) (※譲渡費用とは仲介手数料などの譲渡する為に必要な費用)

となっていますが、相続で不動産を売却する場合は相続税の発生から3年10ヶ月以内に不動産が売却できれば
『相続税の取得費加算の特例』を利用することができます。

この特例を利用すると、取得費に相続税額を加算して計算することができます。適用要件などもございます。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例はこちらをご参照ください▼

国税庁:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3267.htm

結局は相続税が払えずに不動産を売却するのにはどうしたらいいの??という声が聞こえてきそうですが・・・

結論から言うと相続は人によってどの方法が有利になるか?といったことはケースバイケースになりますので
一度弊社までご相談ください。

提携している【税理士】【司法書士・行政書士】ともにお客様の最善がご提案できるよう じっくりとお話しさせていただきます。

もちろん相談は無料となっております。

譲渡所得の詳細についてはこちらをご参照ください▼

国税庁:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm

A

もちろん査定は可能です。お気軽にご連絡ください。

A

弊社では、故人がどこの土地を所有していたのかをお調べ致しますので、お気軽にお問い合わせください。

購入編

目次

1.欲しい土地の地主さんとの交渉とかもしてもらえるの?

2.すぐに家を建てなくても土地はローンで買えるの?

3.古民家情報はないのですか?

4.他のサイト掲載の物件を交渉できますか?

5.将来家を建てたいのだけど、ローンの審査が通るか心配。今のうちから、備えておくことはありますか?

6.二世帯住宅にしようと思うのですが…少し心配です。

7.建設会社ってたくさんあるけど、どうやって選べばいいの?

8.『フラット35』は使えますか?

9.不動産は賃貸か購入かどっちが得なの?

10.マンションと一戸建てどちらが得ですか?

11.よくある南向きってどういう意味?

12.不動産購入の流れを教えてほしい。

A

大丈夫です。お気軽にご相談ください。
ただし、地主様に売却の意思が全くなければ購入は難しいことは、ご了承下さい。

A

結論から言うと、ローンは組めます。

ただし、幾つかの留意点が必要です。
注文住宅などを建てる場合、土地だけ先に購入する為にローンを組むことになると思います。
しかし、住宅ローンは家を将来的に建てる為に土地を購入する場合に限って、建物が完成した時点で住宅ローンが使えて住宅ローン控除の対象となります。

では、土地を購入する際にも住宅ローンが使えるのか?ということになりますが、実は使えません。
その場合は、土地先行融資やつなぎ融資といった名称のローンを組むことになります。
注意が必要なのは、家の着工が遅れれば遅れるほど高い支払いの金利に追われます。

また、現在の家賃も払いながら、土地のローンも払っていかなければなりません。
難しいかもしれませんが、理想は土地購入日の翌日から着工することが理想です。

A

古民家物件には様々な緒事情がございますので、インターネットに掲載していない物件もあります。
少ない件数ではございますが、取り扱いはありますので、弊社までご連絡ください。

A

交渉可能な物件と交渉不可能な物件がございます。
ですが大半の物件は交渉可能です。お気軽にご相談ください。

A

よく聞かれる質問です。

住宅ローンの審査がご心配な方、あなたの銀行はどこですか?
銀行とひとくちで言っても 信用金庫、都市銀行、メガバンクと その数もたくさんあります。
将来、住宅ローンをお考えのお客様へのアドバイスは、 メインバンクは、信用金庫がオススメ 次に労金や農協などが融資の幅が広く、強い味方となってくれます。

メインバンクが決まったら、

  • 最小限の自動車ローン以外は一切、ローンを組まないこと
  • 住宅購入の自己資金の定期預金を始めること
  • リボ払いはダメ、キャッシング機能は解約すること

ポイント:借金がいつでも出来る環境では無いことが大切
一度確認をしておいてください。

A

そうですね。
まず、そもそもいつから二世帯住宅と呼ぶようになったのでしょうか?

「二世帯住宅」という名前は、 元々は1975年に出されたヘーベルハウスの商品名なんです。
二世帯住宅というと、同居とは違う気がしませんか?でも、ただの同居なんです。

暮らせばわかります。言葉のマジックにはお気をつけください。
私の家はこんな感じなんですが、二世帯住宅でも上手くいくでしょうか?とお気軽にご相談ください。

A

この質問も数多く寄せられます。
簡単に説明します。

建設会社の選び方

  • 建設会社を必ず訪問すること
  • 資材置き場を視察すること
  • 建設中現場を視察すること
  • 完成物件を視察するとこ

一生に一度の買い物です。必ずやってください。

何を見るか?

  • 整理整頓は出来ているか?
  • 作業者はキチンとしているか?
  • 作業車はキチンとしているか?
  • キレイな仕事が出来ているか?
  • 安全対策をおこなっているか?

『この人に家を作って欲しいと思えるか?』以上です。
ここまで、やれば安心です。

プロのカメラマンとデザイナーが作ったパンフレットなんか、すぐに捨てて 現場に飛び出してください。
失敗しない家作り、お気軽にご相談ください。

A

弊社は、フラット35取次店です。

※フラット35は、住宅金融支援機構および前身の住宅金融公庫の証券化支援事業をもとに取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の名称です。

住宅ローンでお悩みの方や、審査に不安がある方は ぜひ弊社に一度お問い合わせを下さい。

A

賃貸か? 買いか?
この問題は、前提条件を判断基準に入力する段階で 実は答えが出ています。
そして、この問題をややこしくするのが地域間格差なのです。

東京の一等地で買いか?賃貸か?と言ってみても、そもそも高すぎて買えませんので 強制的に賃貸となります。
次に豊田市の様な土地の地価が安い場合は、購入した方が考える余地なく金銭的に得です。しかし、付加価値は別です。賃貸を転々とすることで、常に築浅の物件に住める。中心部に住める。気に入らなければ引っ越せる。など付加価値は様々です。

ですので、金銭的価値とライフスタイルを並べて決めるのが一番です。

A

『マンションと一戸建てどちらが得か?』
誰でも一度は考えるテーマですが、これも地域間格差が大きく影響します。

そうなんです。
まず、自分の住む地域の不動産価格の分析をすることで、金銭的価値を知ることが出来ます。
お気軽にご相談ください。

A

南向き、東向き などなど、土地をお探しのお客様は皆さん気にされています。
でも、そもそも南向きとは?南向きの定義とは?玄関が南向き?家の正面が南向き?道路に面している所が南向き?

正解は、 建物の一番広範囲な開口部が向いている方向で判断をします。
簡単に言うと、大きな窓がたくさんある面がどちらを向いているか?それが、南なら南向きとなります。

なら、あなたの自宅は何向きでしょうか?
日当たりは 十人十色なので、皆さんのご希望をお伝えください。

間違っても、誰かが言った都市伝説を信じないでください。
科学で証明できないことに振り回されて、大きな損をする人は現代でも多いのでお気をつけください。

A

一般的な不動産購入の流れを表に致しました。

その他

目次

1.売却以外の相談をして大丈夫ですか?

2.遠方に住んでいて実家が空き家になっています。空き家の管理はやってくれますか?

3.地盤調査はできますか?

4.資金があまりないのでなるべく自分で済ませたい。不動産登記など資格がないと出来ないんですか?

A

昨年度、豊田市内で一番多かった相談は【離婚】と【相続】です。

土地の売却や査定などを中心に 弊社では100円相談会を実施しております。
和やかな雰囲気の中、ゆっくり相談できる のが伍代不動産相談会の最大の魅力です。

例えば・・・
他社で土地の商談中だが第三者の視点で取引のセカンドオピニオンをして欲しい
相続した土地を兄弟で公平に分割したい
住宅ローンの支払いが苦しい
住宅ローンを大幅に残したまま離婚した
など 弁護士、税理士、司法書士、行政書士、不動産鑑定士、金融機関など 全ての調整を同時に行うことが出来るのが伍代の特徴です。

予約優先 早朝5時~深夜2時まで
※100円で何度も相談できます。
※不動産売却査定も無料で行います。

詳細はこちらをご覧ください▼
https://www.godai-go.com/soudankai.html
お気軽にお問合せください。

A

親や祖父母が住んでいる実家など 引き継ぐ人がいなければ将来空き家になる可能性があります。
空き家を放置することで、不法投棄、火災、不法占拠 などのリスクが生じる恐れがあります。
そこで、弊社では空き家管理サービスというものを行っております。

詳細はこちらをご覧ください▼
http://xn--mnqud.com/

A

地盤調査100万棟突破。業界ナンバーワンの『ジャパンホームシールド』地盤調査のエキスパートです。

伍代は、このジャパンホームシールドの登録事業者ですので、
各種調査はお気軽にご相談ください。

A

すべて本人が行うことであれば資格はいりません。
士業にお金を払うのはもったいないと、最近ではすべて自分で行う方も増えています。

しかし、自分でやり始めて、仕事量の多さや難しさや経験などの壁にぶつかり、士業に依頼される方も多いのが現実です。お気軽にご相談ください。

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